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代表 設計・大工 酒井和幸

代表 設計・大工
酒井 和幸

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現場での出来事を綴ります。

設計・インテリアコーディネーター 酒井朋美

設計・インテリアコーディネーター
酒井 朋美

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インテリアコーディネーター
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福祉住環境コーディネーター
静岡県耐震診断補強相談士
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北欧雑貨集め、ケーキ・パン作り

2022.03.29

酒井和幸

既存宅のある地盤調査

桜が満開の季節になりました。

それにしても今日は寒かったな~。

厚くなったり寒さが戻ったりで体がついていけません汗

さて、本日は既存宅がある状態での地盤調査を綴っていきます。

今回実施した目的は、現状の家が傾いており(施主様が体で感じるほど傾いているのが分かり、且つ建具の隙間がすごい)リフォームなのかそれとも新築を立て直すかの判断材料として調査することにしました。

また、山の中腹の段々の土地に建っているため擁壁を設けてあるのですが、50年以上前の擁壁のため支持層にしっかり効かせてある擁壁かわかりませんでした。

現在、不動産の中古住宅の売買などに地盤の良し悪しの記載はありません。

売り物件があって買い主が気になったなら地盤調査をするか、そもそも売主が前もって調査したりして売りに出すべきだと個人的には思うのですが、それをやると地盤が悪い土地は評価が下がるからやらないのですかね?

例えばアメリカには「エスクロー調査」という不動産取引の第三者機関があり、公正中立な立場で監視する「監視取引」があります。

これは「あなたの条件が満たされたときに、代金の支払いや商品の引き渡しを行う」という契約証書があり、取引が完了するまで買い主の代金や売り主の権利書も預かってくれるので双方が安心して取引できるようになっています。

日本では取引記録を保存する仕組みがないため、取引の都度、調査を必要にしますが、この「エスクロー会社」は契約ごとに取引記録が保存され、常時、情報開示もするため、次回の取引にも情報の再利用が行われるみたいです。

不動産の欠陥、例えば「地盤が悪い、家が傾いている、雨漏りがしているけど契約しますか?」と親切に説明する義務が、1947年にエスクロー免許法が成立しています。

日本では近年ようやく「既存住宅状況調査」というものを実行しないと不動産取引ができないようになりましたが、あくまで目に見える範囲の既存の住宅状況であり、地盤、内部結露は含まれていません。

内部結露に関しては海外では施工者の責任なのに、日本では施工者の責任は問われません。

せめて中古住宅、建売住宅を買うときには地盤やシロアリ被害等の買い主に都合悪いことは情報開示してもらいたいです。

「エスクロー」というシステムがあるからこそ、アメリカなどでは安心して不動産取引ができ、空き家をうまく活用して中古売買が活発で住宅寿命が長いのかもしれませんね。

それでは今回の地盤調査状況です。

先ずは機械をセット。

今回は一番ベーシックな「スウェーデン式サウンディング試験」を実施。

奥にあるシートが被った車は「フェアレディZ」!!!

私も若いころは憧れましたね(^^♪

土間コンクリートが多い土地ですが、なんとか土のところを見つけてスクリュー状の鉄管を支持層が分かる位置まで挿入していきます。

ポイントを変えてインターロッキングの隙間見つけて調査。

住宅内部の床レベルも確認したところ、6mぐらいで5㎝ぐらいの高低差があり、「この辺がすごい沈んでる」と施主様が感じていたところがまさしく沈んでおり、地盤調査の結果でも表層1.5mぐらいがすごく軟弱で、鉄管が簡単に入ってしまいました。

おそらく山を段々に切り盛りした時の盛土部分だと思われます。

調査費用は少し掛かりましたが、この調査を元に新築にするのか、既存住宅の下に杭(アンダーピーニング工法)を打って既存住宅の傾きを直すのかなど、曖昧な選択肢だったものが少しづつ見えてきました。

日本では「昔おじいちゃんが、この土地はいい地盤だよ」とか「売り主が知り合いだから安心」など根拠もなく言われたことを信じて買ったがために後悔している人も少なくありません。

アメリカでは「人は信じないけどデータや数値は信じる」の考え方なら後悔は少なくなるかもしれませんね。(アメリカ人は極端?笑)

傾いた家は体調を崩しやすくなり、いいことがありません。

皆さんも自分の家や中古物件を買うときには、地盤はかなり重要なのでしっかりと調べてから取引してくださいね。

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